以下内容基于本人 2020 年的购房过程记录，给有同样需求的朋友做一个参考。因政策变动等原因，可能随时会有不一致之处。

背景

夫妻双方都不是上海户口，贷款购买首套房。以下内容以这个背景为前提，上海户口、全款、新房，非首套的相关内容这里不叙述。

购房资格

结婚证，社保连续满 60 个月（任意一人）。

首付

35%

贷款额度

  • 公积金夫妻 2 人贷款 100w（1 个人有补充 110w，2 个人有补充 120w）。
  • 商业贷款与收入证明有关，贷款额度对应的月还款额要低于收入证明的 2 倍。

贷款年限

  • 商业贷款一般都能贷 30 年，只要房子不是特别旧。
  • 公积金与房龄有关，计算公式：房龄 > 20 年 ? 15 : (35 - 房龄)

中介费

2 个点（交易金额的 2%）。

买二手房基本上都要找中介，不找风险比较大，我这边选择的是链家，这里没有给链家打广告的意思，链家的中介费会比较高，但是它们整个交易流程的规范程度以及房源的真实性确实会比其他家要好一点。如果想要省一点中介费的话，其他家也是可以考虑的，这样自己得多操一点心。

链家 2 个点的中介费也不是绝对的，可以谈，我这边最后还是交了 2 个点的中介费，但是零头没给。

缴税

  • 增值税：新房，普通住宅和一手动迁房没有增值税。
  • 个税
  • 契税
  • 房产税：夫妻任意一方居住证连续满 3 年可以减免。

必备

  • 身份证（夫妻双方）
  • 户口本（夫妻双方，整本）
  • 结婚证
  • 社保单（满足连续 60 个月的那方即可，能拉到最近 2 年的）
  • 征信报告（夫妻双方）
  • 公积金账号（夫妻双方）
  • 居住证（有减免房产税的资格的一方）
  • 收入证明（主贷人，不够也可以开双方的）
  • 贷款还款的银行卡（不能是异地卡，且必须为主卡，可以办理贷款之后办理，银行的老师会把办理的银行卡需求告诉你）

时间

时间 事件 准备的材料 说明
8 月 25 日 草签，交中介费（2%），交定金（10w） 夫妻双方到场、夫妻双方身份证、结婚证、定金、中介费 上家，下家所有在产证上的人员到场。  
9 月 1 日 网签，贷款办理（公积金+商业），交首付（35%） 夫妻双方到场、夫妻双方户口本（整本）、夫妻双方身份证、结婚证、定金收据、收入证明（盖公章或人事章）、夫妻双方征信报告、满足购房条件的社保单 上家，下家所有在产证上的人员到场。  
9 月 7 日 链家 App 出贷款审批结果   链家 app 结果会比问链家中介快，中介解释是具体多少还是根据银行最终的审批结果。
9 月 10 日 链家交易管家通知贷款审批结果    
9 月 17 日 过户 夫妻双方身份证、结婚证、夫妻双方户口本（整本）、社保单、上海市居住证、居住证满 3 年截屏（上海市居民信息查询）、上家，下家所有在产证上的人员到场。 会交 160 元（支付宝），最后拿到一张收据，下次来缴税拿产证时要交的，保管好。
9 月 23 日 缴税（增值税、契税），领产证，送他证 银行卡 （IC 芯片卡，银行卡日交易额度确保不会超）、夫妻双方身份证、抵押登记发票。 仅下家一个人去交易中心就可以（静安区房地产交易中心），部分交易中心还是要求上家也到场的。
9 月 25 日 银行放款    
10 月 20 日 公积金贷款首次还款    
11 月 20 日 商业贷款首次还款    
11 月 27 日 公积金冲还贷办理 公积金和商贷的还款计划书、夫妻双方结婚证、夫妻双方身份证、夫妻双方本人到场。 公积金和商业贷款都扣款成功一次后才可以办理（我这边是公积金从银行卡还了 2 次才来办理，因为商贷晚一个月才开始还）。
12 月 17 日 商业贷款首次公积金扣款    
12 月 21 日 公积金贷款首次公积金扣款    
12 月 29 日 抵押登记费 80 元还款   自动从还款的银行卡划走了，银行也没有提前告知。
3 月 15 日（次年） 交房，水电气过户，尾款（5w） 身份证，房产证，尾款 钥匙、门禁卡移交，下载 “随申办市民云”，搜索 “不动产登记水电气一件事” 过户水电气。

基本上所有要准备的东西，中介那边都会提前通知到位，所以基本上自己只要按照中介说的准备东西就好了。如果想要快点完整整个交易流程的话，还是要自己主动跟进一下进度，别总等着中介主动联系。

重点

  • 选房

    大致要考虑下面这几点，这里仅仅针对每个点单独说一下怎么我认为的比较好的选择，最终抉择的时候不太容易做到所有点都最优，要做一定的 tradeoff，当然有钱人没有这个烦恼。

    • 地段

      尽量往靠近内环，选浦东还是浦西还是看个人。

    • 房龄

      优先选房龄新一点的，举个房龄旧的缺点的例子：虹口 91 年的房子，墙壁不知道是什么结构组成的，隔音超级差，隔壁或楼下开电视，都能听到。

    • 有无电梯

      电梯房的得房率会比没有电梯的低很多。

    • 楼层

      没有电梯的房子优先选 3 楼，4 楼。

    • 朝向

      只选朝南的。

    • 房型

      优先选方正的，异形结构的户型空间利用率低。

    • 楼型

      优先选择板楼，板楼梯户少，当然优先选择梯户少的。

    • 大小

      条件许可的范围内，尽量买大一点。

    • 小区环境

      优先选择小区小，环境好的。

    • 交通

      优先选择离地铁站近的。

    • 学区

      学区房的价格比非学区房贵很多，量力而行。

    我这边的情况是看了大于 30 套房子才定下来，时间周期 4 个月样子（仅周末），期间遇到过挺多看完没多久就卖掉的情况，也有过后悔没看完就定下来的想法，不过随着看的房源的增加，这个想法就慢慢被否定了，看的房源越多，对某个片区的房子的特点就越熟悉，可能需求和决定又会有所变化。

  • 谈价

    谈价格前可以找中介咨询一下之前是否有客户找上家谈过价格，有的话当时双方的底价是多少，以及为啥没能谈成，这些信息对接下去谈价格很有帮助，大致能知道上家业主的底价在哪里。

    报给中介的意向价格要略低于自己的购买意向的上限一点，这样谈价格的时候可以有所空间浮动，不然很吃亏，也容易造成这笔交易谈失败。不要告诉中介自己意向价格的真实的上限，尽量说低一点，谈价格的过程中，中介会不断试探你的底线。