以下内容基于本人 2020 年的购房过程记录以及一些想法,给有同样需求的朋友做一个参考。因政策变动等原因,未来参考时随时可能会有不一致之处。

背景

夫妻双方都不是上海户口,贷款购买首套房。以下内容以这个背景为前提,上海户口、全款、新房,非首套的相关内容这里不叙述。

购房资格

结婚证,社保连续满 60 个月(任意一人)。

首付

35%

贷款额度

  • 公积金夫妻 2 人贷款 100w(1 个人有补充 110w,2 个人有补充 120w)。
  • 商业贷款与收入证明有关,贷款额度对应的月还款额要低于收入证明的 2 倍。

贷款年限

  • 商业贷款一般都能贷 30 年,只要房子不是特别旧。
  • 公积金与房龄有关,计算公式:房龄 > 20 年 ? 15 : (35 - 房龄)

中介费

2 个点(交易金额的 2%)。

买二手房基本上都要找中介,不找风险比较大,我这边选择的是链家,这里没有给链家打广告的意思,链家的中介费会比较高,但是它们整个交易流程的规范程度以及房源的真实性确实会比其他家要好一点。如果想要省一点中介费的话,其他家也是可以考虑的,这样自己得多操一点心。

链家 2 个点的中介费也不是绝对的,可以谈,我这边最后还是交了 2 个点的中介费,但是零头没给。

缴税

  • 增值税:新房,普通住宅和一手动迁房没有增值税。
  • 个税
  • 契税
  • 房产税:夫妻任意一方居住证连续满 3 年可以减免。

必备

  • 身份证(夫妻双方)
  • 户口本(夫妻双方,整本)
  • 结婚证
  • 社保单(满足连续 60 个月的那方即可,能拉到最近 2 年的)
  • 征信报告(夫妻双方)
  • 公积金账号(夫妻双方)
  • 居住证(有减免房产税的资格的一方)
  • 收入证明(主贷人,不够也可以开双方的)
  • 贷款还款的银行卡(不能是异地卡,且必须为主卡,可以办理贷款之后办理,银行的老师会把办理的银行卡需求告诉你)

时间

时间 事件 准备的材料 说明
8 月 25 日 草签,交中介费(2%),交定金(10w) 夫妻双方到场、夫妻双方身份证、结婚证、定金、中介费 上家,下家所有在产证上的人员到场  
9 月 1 日 网签,贷款办理(公积金+商业),交首付(35%) 夫妻双方到场、夫妻双方户口本(整本)、夫妻双方身份证、结婚证、定金收据、收入证明(盖公章或人事章)、夫妻双方征信报告、满足购房条件的社保单 上家,下家所有在产证上的人员到场  
9 月 7 日 链家 App 出贷款审批结果   链家 app 结果会比问链家中介快,中介解释是具体多少还是根据银行最终的审批结果。
9 月 10 日 链家交易管家通知贷款审批结果    
9 月 17 日 过户 夫妻双方身份证、结婚证、夫妻双方户口本(整本)、社保单、上海市居住证、居住证满 3 年截屏(上海市居民信息查询)、上家,下家所有在产证上的人员到场 会交 160 元(支付宝),最后拿到一张收据,下次来缴税拿产证时要交的,保管好。
9 月 23 日 缴税(增值税、契税),领产证,送他证 银行卡 (IC 芯片卡,银行卡日交易额度确保不会超)、夫妻双方身份证、抵押登记发票 仅下家一个人去交易中心就可以(静安区房地产交易中心),部分交易中心还是要求上家也到场的。
9 月 25 日 银行放款给上家    
10 月 20 日 银行卡首次还公积金贷款成功    
11 月 20 日 银行卡还公积金贷款成功、银行卡首次还商业贷款成功    
11 月 27 日 办理公积金冲还贷 公积金和商贷的还款计划书、夫妻双方结婚证、夫妻双方身份证、夫妻双方本人到场 公积金和商业贷款都扣款成功一次后才可以办理(我这边是公积金从银行卡还了 2 次才来办理,因为商贷晚一个月才开始还)。
12 月 17 日 公积金冲还贷首次还商业贷款成功    
12 月 21 日 公积金冲还贷首次还公积金贷款成功    
12 月 29 日 抵押登记费 80 元还款   自动从还款的银行卡划走了,银行也没有提前告知。
     
3 月 27 日(21 年) 交房    

基本上所有要准备的东西,中介那边都会提前通知到位,所以基本上自己只要按照中介说的准备东西就好了。如果想要快点完整整个交易流程的话,还是要自己主动跟进一下进度,别总等着中介主动联系。

重点

  • 看房

    待续…

  • 谈价

    待续…